Lexique

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Acte authentique
Un acte authentique est un document rédigé conformément aux formalités légales par un officier public habilité par la loi (notaire,officier d'état civil,huissier de justice). Ce document permet d'obtenir l'exécution forcée.
Acte extrajudiciaire
Un acte extrajudiciaire est un acte notifié par un huissier de justice (ex. : la délivrance d'un congé d'un bail peut se faire par acte extrajudiciaire).
Acte sous seing privé
Un acte sous seing privé est un document rédigé par des personnes privées afin de contractualiser un fait juridique.
Contrairement à l'acte authentique, aucune personne de loi n'intervient dans la rédaction du contrat.
Affectation
L'affectation est un terme permettant de déterminer l'usage d'un lieu (ex. : affectation commerciale pour du bureau et du commerce, affectation habitation pour du logement). Chaque lieu dispose de sa propre affectation. L'objectif est que chaque lieu soit utilisé pour son usage.
Avocat
L'avocat est un homme de loi dont la mission consiste à assister, conseiller et représenter une personne physique ou morale afin de défendre ses intérêts devant un juge ou lors de la négociation d'un contrat.
Bail
Le bail est le contrat qui lie le propriétaire et le locataire. À ce titre, il existe différents types de baux :

- Le bail commercial 3-6-9 est le plus répandu. D'une durée de neuf ans minimum, il est destiné aux sociétés commerciales et il peut être résilié– par acte extrajudiciaire– tous les trois ans, à l'initiative du locataire uniquement, en respectant un préavis de six mois. À l'issue des neuf ans, le renouvellement du bail peut être envisagé.

- Le bail précaire a quant à lui une durée limitée dans le temps. Elle ne peut excéder 36 mois. À l'issue de ce délai, le locataire devra quitter les lieux, sauf si l'ensemble des parties est disposé à signer un bail commercial 3-6-9.

- Le bail de sous-location est, comme son nom l'indique, une sous-location de tout ou partie d'un lieu déjà loué par une société. Cette sous-location doit systématiquement être visée et autorisée par le propriétaire.

- Le bail professionnel est destiné aux professions libérales (avocat, expert-comptable, architecte,etc.). D'une durée de six ans, celui-ci peut être résilié par le preneur par acte extrajudiciaire à n'importe quel moment avec un préavis de six mois.
Cadastre
Le cadastre correspond à l'ensemble des documents obtenus à la suite de données administratives et de relevés topographiques. Il permet ainsi de distinguer très précisément les limites et les caractéristiques administratives d'une parcelle ou d'un terrain.
Cession de fonds de commerce/droit au bail
Il s'agit de céder les éléments matériels de son fonds de commerce tels que le matériel, le stock, etc., et les éléments immatériels tels que le droit au bail, etc., alors que, dans la cession de droit au bail, tous les éléments matériels resteront la propriété du cédant, qui ne cédera que le droit de payer son loyer à l'emplacement choisi. Il ne laissera rien dans les locaux et il déménagera la totalité de son activité.
Charges
Depuis la loi Pinel de septembre 2014, les charges des bailleurs et des locataires ont été clairement définies afin d'éviter tout abus de la part des propriétaires. Ainsi, deux articles de lois déterminent très clairement la répartition de la charge financière. - L'article 605 du Code civil est à la charge du locataire. « L'usufruitier n'est tenu qu'aux réparations d'entretien. Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu'elles n'aient été occasionnées par le défaut de réparations d'entretien, depuis l'ouverture de l'usufruit ; auquel cas l'usufruitier en est aussi tenu. » - L'article 606 du Code civil est à la charge du bailleur. « Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d'entretien. »
Condition résolutoire
La condition résolutoire est très clairement définie par l'article 1183 du Code civil. « La condition résolutoire est celle qui, lorsqu'elle s'accomplit, opère la révocation de l'obligation, et qui remet les choses au même état que si l'obligation n'avait pas existé. Elle ne suspend point l'exécution de l'obligation ; elle oblige seulement le créancier à restituer ce qu'il a reçu, dans le cas où l'événement prévu par la condition arrive. »
Condition suspensive
La condition suspensive suspend l'exécution d'un bail ou d'un contrat à la survenance d'un événement. Le contrat se réalisera si et seulement si la condition est levée.
Copropriété
La copropriété est l'organisation d'un immeuble ou d'un groupe d'immeubles dont la propriété est répartie entre plusieurs individus. Ces individus sont appelés « copropriétaires ».
Crédit
Le crédit est une somme d'argent avancée par une banque. En contrepartie, l'emprunteur s'engage à rembourser la somme sur une période définie accompagnée d'intérêts.
Crédit-bail
Le crédit-bail, plus connu sous le nom de leasing, est une opération financière par laquelle une entreprise donne en location des biens immobiliers ou d'équipement (voiture, photocopieuse, bureau, etc.). À la fin du contrat (ou même avant), le loueur peut décider de lever ou non l'option d'achat et devenir pleinement propriétaire du bien.
Dépôt de garantie
Le dépôt de garantie est une somme équivalant à trois mois de loyer hors taxes et hors charges qui est encaissée par le bailleur en début de bail et qui permet de le garantir contre les dommages matériels que le locataire pourrait causer en cours de bail. Le dépôt de garantie est reconstitué à mesure de l'augmentation du loyer afin qu'il soit toujours égal à trois mois de loyer HT/HC. Il est restitué par le bailleur à la fin du bail dans un délai de deux à trois mois, déduction faite des sommes dues et éventuellement du montant des réparations à faire dans les locaux qui incomberaient au locataire sortant.
Diagnostics
Ils sont réalisés par des sociétés spécialisées et sont obligatoires dans le cadre d'une location/vente.

- DTA : diagnostic technique amiante Il définit la présence d'amiante ou non dans une propriété. Dans certains cas, des travaux peuvent être obligatoires pour le vendeur afin d'enlever ou de recouvrir l'amiante pour la mise en conformité de la propriété.

- DPE : diagnostic de performance énergétique Il évalue les consommations énergétiques et informe le bénéficiaire sur l'isolation de la propriété.

- ERNMT : état des risques naturels miniers et technologiques Il sert à évaluer la situation d'un bien immobilier au regard de risques tels que des inondations, des glissements de terrain, des expositions biologiques, nucléaires, etc.
Droit de préemption
il s'agit de la faculté pour une personne physique ou morale de faire valoir sa volonté de se substituer au bénéficiaire postérieurement à la conclusion d'une promesse de contrat. Ce droit est toujours encadré et doit figurer dans un contrat antérieur pour être appliqué au contrat qui sera signé postérieurement.
Droit de préemption urbain
Il s'agit de la faculté pour la mairie de faire valoir sa volonté de se porter acquéreur en lieu et place du bénéficiaire dans le cadre d'une promesse de vente, à des conditions parfois différentes de ce qui a été convenu. Dans les zones concernées par le droit de préemption urbain, le notaire doit envoyer une déclaration d'intention d'aliéner en mairie (DIA) au lendemain de la signature de la promesse de vente, et cette dernière a un délai de deux mois pour se prononcer. Sans réponse de sa part, elle est réputée renoncer à son droit de préemption et la condition suspensive relative à la purge du droit de préemption peut alors être levée. L'ensemble de la commune de Paris est concerné par cette disposition.
ERP
Il s'agit d'une classification pour les établissements recevant du public (ERP). Les ERP sont divisés en cinq catégories en fonction de l'effectif de l'établissement, et en différentes classes en fonction de l'activité de l'établissement. Le cumul de la catégorie et de la classe détermine les règles qui devront être appliquées en termes de sécurité. En revanche, quelles que soient la classe et la catégorie, les ERP doivent tous être accessibles aux handicapés, quel que soit le type de handicap, y compris bien entendu aux personnes à mobilité réduite. Ces règles sont de plus en plus contraignantes et le deviennent encore plus lorsque les locaux se situent dans un immeuble grande hauteur (plus de dix étages pour les immeubles de bureaux).
Frais de notaire
Il s'agit des frais dont vous devrez vous acquitter en sus du prix de vente et de la commission de l'intermédiaire le cas échéant. Ils comprennent les débours engagés par le notaire pour constituer votre dossier, ses honoraires pour la gestion du dossier, la rédaction des actes, et les droits d'enregistrement qui reviennent à l'État. Ils représentent environ 7 % du prix de vente, auquel ils viennent s'ajouter. Des frais de prise d'hypothèque ou d'inscription de prêteur de deniers peuvent également être engagés lorsqu'il s'agit de la solution retenue par la banque pour garantir le prêt. En fonction du notaire et du type de garantie retenue, les frais varient entre 2 000 et 4 500 euros.
Franchise/mise à disposition
Dans le cadre de la conclusion d'un bail, le locataire peut souhaiter une mesure d'accompagnement du bailleur, qui se négocie généralement sous forme de franchise de loyer. Il s'agit de la gratuité du loyer pour une durée à déterminer entre les parties. La franchise de loyer ne porte généralement pas sur les charges et sur les taxes pour la période négociée, et démarre à compter de la date d'effet du bail. A contrario, la mise à disposition anticipée de locaux porte sur une période antérieure à la date d'effet du bail et engendre la gratuité des charges et des taxes sur la période négociée. Il est tout de même conseillé, pendant cette période, d'assurer les locaux même si le locataire n'est pas encore titulaire du bail.
Garanties
Il existe trois types de garanties. La caution bancaire correspond à une somme d'argent bloquée sur un compte bancaire non rémunéré permettant à un propriétaire de récupérer tout ou partie des loyers non payés par un locataire (dans la limite des sommes bloquées) sous réserve qu'il obtienne auprès du tribunal une injonction. Contrairement à la caution bancaire,la garantie à première demande permet au propriétaire de récupérer tout ou partie des loyers non payés (toujours dans la limite des sommes bloquées) sur simple demande auprès de l'établissement bancaire. La caution personnelle et solidaire, d'une maison mère ou d'un dirigeant, engage la personne morale ou la personne physique à se substituer au locataire principal pour le bon paiement des loyers. En cas de défaillance, le propriétaire ira récupérer son dû soit auprès de la maison mère, soit dans le patrimoine personnel du dirigeant.
Indemnité d'éviction
Il s'agit d'une indemnité versée par le bailleur à son locataire afin que celui-ci quitte les locaux avant la date convenue au contrat. Cette indemnité n'est pas encadrée par la loi et est laissée au libre arbitre des parties.
Indemnité d'immobilisation
Il s'agit d'une somme versée par l'acquéreur au moment de la signature d'une promesse de vente, généralement comprise entre 5 et 10 % du prix de vente, et qui a pour vocation d'indemniser le vendeur en cas de non-réalisation de la vente alors que toutes les conditions suspensives auraient été réalisées.
Indexation : ILAT/ILC
Il s'agit d'un dispositif qui intervient chaque année à la date anniversaire du bail et qui consiste à augmenter le loyer, et uniquement le loyer, les charges étant calculées au réel, en fonction d'un indice qui peut être, dans le cadre d'un bail commercial soit l'ILAT soit l'ILC. Au moment de la signature d'un bail, on choisit un indice et on indique sa valeur au dernier trimestre connu. À la date anniversaire du bail, on calcule la différence entre le dernier indice connu et celui énoncé dans le bail, et on augmente le loyer du pourcentage de cette différence, et ainsi de suite chaque année en se fondant toujours sur la référence de l'année précédente. Concernant le choix de l'un ou l'autre indice, on peut considérer que l'ILAT (indice des loyers des activités tertiaires)s'utilise davantage pour les activités libérales, tertiaires et non commerciales, et l'ILC (indice des loyers commerciaux) plutôt pour les activités commerciales et artisanales.
Loi Hoguet
La loi Hoguet est un texte d'ordre public du 2 janvier 1970 qui réglemente les métiers de l'immobilier, à savoir les agents, les administrateurs de biens, les syndics de copropriété, etc. Elle encadre les opérations d'achat/vente et de gestion.

Par conséquent, ces professionnels doivent répondre aux obligations suivantes :

- être titulaires d'une assurance RCP ;
- être titulaires d'une carte de transaction (délivrée par les présidents des chambres de commerce) ;
- avoir un mandat écrit pour chaque opération ;
- détenir un registre de mandats.
Loyer économique/facial
Il est d'usage dans la profession de parler de différence entre le loyer économique et le loyer facial. Le loyer facial correspond à ce qui est porté au bail. Il est généralement exprimé en euros par mètre carré par an. La somme multipliée par le nombre de mètres carrés donne alors le loyer annuel facial. Cependant, il faut prendre en compte les mesures d'accompagnement du bailleur, et ce notamment en termes de franchises de loyer. Il faut donc multiplier le loyer annuel facial par le nombre d'années d'engagement minimum et y retrancher le montant de la franchise. Une fois obtenu, il reste à diviser par le nombre d'années d'engagement minimum pour avoir le loyer économique annuel, puis par le nombre de mètres carrés pour avoir le loyer économique par mètre carré par an.

Exemple : surface de 100 m² avec un engagement sur un bail 3/6/9 ans à 450 €/m²/an et 3 mois de franchise
Loyer facial :450 €/m²/an, soit 45 000 euros/an
Loyer économique : [(45 000*3)-(45 000/4)]/3= 41 250 euros/an, soit 412,50 €/m²/an
Mandat
Pour chaque opération immobilière, qu'il s'agisse de gestion ou de transaction, l'agent immobilier doit avoir un mandat écrit. En effet, les conditions d'un mandat doivent être décrites précisément. C'est ce qui précisera le domaine d'intervention de l'agent et sa rémunération.
Marchand de biens
Le marchand de biens est un professionnel de l'immobilier qui fait du commerce en achetant et en vendant pour son propre compte. Il est nécessairement propriétaire des biens objets de son commerce.
Notaire
Le notaire est un officier public et ministériel chargé de rédiger et/ou de recevoir des actes et des contrats auxquels les individus doivent ou veulent donner un caractère d'authenticité. Il intervient entre autres dans les ventes immobilières, les rédactions de contrats (ex. : bail commercial) et les successions.
Permis de construire
C'est une autorisation administrative de la mairie qui est obligatoire pour toute construction, modification ou rénovation dans les circonstances suivantes :

- création d'une surface de plancher.
- modification de structures porteuses ou de façade d'un bâtiment.
- modification du volume d'un bâtiment et/ou agrandissement d'une ouverture sur un mur extérieur.

La déclaration préalable est une procédure simplifiée qui s'applique pour la réalisation de travaux de faible importance :

- création d'une surface de plancher supérieure à 2 m2 et inférieure ou égale à 40 m2.
- changement de destination juridique du bâtiment.
- travaux de ravalement.
- modification de l'aspect extérieur du bâtiment.
Plan local d'urbanisme
Ce document est destiné à exposer clairement le projet global d'urbanisme de la commune. Il comporte le schéma directeur des orientations de la ville en définissant : - la destination des sols. - la forme que doivent prendre les constructions. - les zones qui doivent rester naturelles. - les zones réservées pour les constructions futures. - etc.
Promesse synallagmatique/unilatérale de vente
C'est une convention qui engage une personne (morale ou physique) à vendre son bien immobilier à un prix déterminé. Nous distinguons deux types de promesses de vente :

-La promesse unilatérale de vente :
Elle définit les modalités de la vente d'un bien et son prix, et implique que le vendeur s'engage à vendre au bénéficiaire de la promesse. Dans ce cas, le bénéficiaire n'est pas engagé et dispose d'un délai d'option jusqu'à la signature de l'acte authentique.

- La promesse synallagmatique de vente :
Lorsque la promesse de vente est dite synallagmatique, l'engagement est réciproque. Néanmoins, les parties peuvent se libérer par le biais de conditions suspensives. À titre d'exemple, un acheteur peut demander une condition suspensive d'obtention de prêt. Si la condition n'est pas levée, la vente est alors caduque.
Propriété commerciale
La propriété commerciale s'acquiert à la signature d'un bail commercial et permet au locataire d'obtenir son renouvellement, ou, à défaut, le paiement d'une indemnité d'éviction.
Relevé loi carrez
Il s'agit d'un relevé de surface réalisé par un géomètre expert afin d'attester de la superficie d'un bien selon les règles établies dans la loi Carrez,et qui a lieu d'être réalisé dans le cadre de la vente d'un bien. Ce relevé n'est pas obligatoire pour la conclusion d'un bail.
Servitude/Droit de passage
Lorsque c'est d'intérêt public, elle est imposée par les autorités administratives. Si elle sert aux intérêts privés, elle permet aux propriétaires d'une propriété enclavée de passer par une propriété voisine. Dans le cas où la propriété n'est pas enclavée, il faudra l'accord écrit du propriétaire.
Space planning
Il sert à poser sur un plan, l'aménagement optimal des espaces de travail d'une entreprise. Il est en règle générale réalisé par un aménageur pour permettre au client de se projeter dans un espace vide Le space planning est un outil particulièrement apprécié par les sociétés qui déménagent. Il est très efficace dans le processus d'aide à la décision.
Surface utile et quote part de partie commune
Il est souvent d'usage que les propriétaires appliquent une quote-part de parties communes sur la superficie réelle louée. Elle se proratise en fonction de la surface occupée dans l'immeuble.

Nous pouvons alors différencier deux types de surface :
- La surface utile : c'est la superficie exacte au sol.
- La surface commerciale : elle tient compte de la quote-part de parties communes appliquée. Le locataire aura donc un loyer calculé sur une superficie plus importante.
Syndic de copropriétaire
Le syndic de copropriétaire est une personne physique ou morale chargée de représenter un syndicat de copropriétaires. Il organise les assemblées générales et gère l'ensemble des parties communes de la copropriété. Une copropriété peut être gérée directement par un des copropriétaires - désigné par les autres copropriétaires - sans passer par un syndic professionnel. Ce syndic est appelé syndic bénévole et peut être décidé en assemblée générale.
Taxe foncière et taxe bureau
La taxe foncière et la taxe bureau sont des impôts dus par tous les propriétaires immobiliers.Leur montant varie en fonction de l'emplacement du bien. En règle générale, dans un bail commercial, la taxe foncière et la taxe bureau sont refacturées au locataire.